Vor etwa einem Jahr habe ich über einen seriösen Immobilienmakler ein Einfamilienhaus mit Grundstück gekauft. Das Eigentum an dem Haus wurde ordnungsgemäß im Grundbuchamt eingetragen, und während des gesamten Eintragungsverfahrens gab es keine Anzeichen dafür, dass es in Zukunft irgendwelche Probleme geben könnte. Vor etwa 14 Tagen erhielt ich ein Schreiben eines Insolvenzverwalters, in dem er mir mitteilte, dass der frühere Eigentümer des Familienhauses Insolvenz angemeldet hat und dass der Insolvenzverwalter mein Familienhaus in die Masse des Schuldners – des früheren Eigentümers des Hauses – einbezieht, da er den Kaufvertrag für das Haus als ungültige Rechtshandlung betrachtet. Zu allem Überfluss habe ich auch noch einen Beschluss der Polizei zur Beschlagnahme des Familienheims erhalten. Als Grund für die Beschlagnahme wurde angegeben, dass es sich bei dem Haus der Familie um Erträge aus Straftaten handelt. Können Sie mir bitte einen Rat geben, wie ich die Situation lösen kann, damit ich das Haus der Familie und meine Ersparnisse nicht verliere?
Ihre Frage betrifft zwei völlig unterschiedliche Rechtsangelegenheiten, die jedoch nicht ausschließen, dass sie gleichzeitig eintreten. Wenn Ihre Immobilie vom Insolvenzverwalter in die Insolvenzmasse einbezogen wurde, müssen Sie innerhalb von 30 Tagen nach der Zustellung des Insolvenzverwalters beim zuständigen Insolvenzgericht eine Klage gegen den Insolvenzverwalter auf Ausschluss der Immobilie aus der Insolvenzmasse einreichen.
Die Ausschlussklage könnte mit dem Argument gestützt werden, dass Sie beim Kauf des Familienhauses in gutem Glauben gehandelt haben, dass es keine Anzeichen dafür gab, dass der Kaufvertrag ungültig sein könnte, selbst wenn man berücksichtigt, dass alle Unterschriften auf dem Vertrag amtlich beglaubigt waren und Sie die Immobilie über ein seriöses Immobilienbüro mit Unterstützung eines Anwalts gekauft haben. Es könnte auch festgestellt werden, dass Sie den Kaufpreis ordnungsgemäß, pünktlich und gemäß den Bedingungen des Kauf- oder Treuhandvertrags gezahlt haben. Zu bedenken ist auch, dass der Schuldner im Rahmen des Hinterlegungsverfahrens keine Einwände hinsichtlich der Ungültigkeit des Kaufvertrags oder falscher Angaben beim Abschluss des Kaufvertrags erhoben und auch den Vorschlag, die Hinterlegung des Eigentumsrechts an dem Familienheim vorzunehmen, nicht angefochten hat. Hätten Sie diese Behauptungen mit angemessenen Beweisen untermauert und hätte der Insolvenzverwalter nicht hinreichend nachgewiesen, dass Sie den früheren Eigentümer-Schuldner getäuscht haben, hätte das Gericht entschieden, dass die Immobilie aus dem Nachlass des Schuldners auszuschließen ist, so dass das Familienhaus in Ihrem Eigentum verbleiben würde.
Wenn der frühere Eigentümer des Familienheims behauptet, der Kaufvertrag sei ungültig und die betreffende Immobilie sei nicht Gegenstand eines Insolvenzverfahrens, wie in Ihrem Fall, dann wäre er gezwungen, Klage zu erheben, um festzustellen, ob ein Rechtsverhältnis besteht oder nicht. Vereinfacht ausgedrückt würde dies bedeuten, dass eine Klage erhoben wird, um festzustellen, ob zwischen Ihnen und dem früheren Eigentümer des Familienheims durch den Kaufvertrag ein Rechtsverhältnis entstanden ist oder nicht. Ihre Argumentation in diesem Verfahren wäre im Wesentlichen dieselbe wie die im obigen Absatz dargelegte. Darüber hinaus hätte der frühere Eigentümer des Familienheims beim zuständigen Grundbuchamt einen Antrag auf einen Streitwertvermerk stellen müssen, um auf Unregelmäßigkeiten im Grundbuch in Bezug auf Ihr Familienheim hinzuweisen. Hätte der frühere Eigentümer des Familienhauses die Eintragung eines Anfechtungsvermerks im zuständigen Grundbuchamt beantragt, hätte er zum Zeitpunkt des Antrags nachweisen müssen, dass er auch die Anerkennung seines Eigentums im Wege einer Klage anstrebt.
Der zweite Teil Ihrer Frage betrifft die Situation, in der Ihr Familienhaus von der Polizei beschlagnahmt wurde. Dies deutet auf eine Situation hin, in der im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrags mit dem früheren Eigentümer möglicherweise eine Straftat begangen worden ist. Gegen die polizeiliche Beschlagnahme des Familienheims gibt es ein Rechtsmittel, nämlich eine Beschwerde. Es ist zu beachten, dass die Frist für die Einreichung einer Beschwerde nur 3 Tage beträgt. Auch hier könnte die Beschwerde damit begründet werden, dass Sie die Immobilie in gutem Glauben gekauft haben.
Aus dem Kontext Ihrer gesamten Frage geht hervor, dass das Haus der Familie in diesem Fall eher dazu benutzt wurde, ein Verbrechen zu begehen, dass es sich aber sicherlich nicht um den Erlös aus einem Verbrechen handelt. Bei den Erträgen würde es sich in erster Linie um den Kaufpreis handeln, der ohne Ihr Wissen und ohne Ihre Beteiligung unrechtmäßig an jemanden gezahlt wurde.
Selbst wenn das Haus der Familie von der Polizei beschlagnahmt wird, müssen Sie in diesem Fall nicht befürchten, das Haus der Familie zu verlieren, da Sie das Opfer in diesem Fall sind.
Die Beschlagnahme des Familienheims ist nur eine Vorsichtsmaßnahme, um zu verhindern, dass das Eigentum dem Zugriff der Strafverfolgungsbehörden entzogen wird. Die Entscheidung über die Beschlagnahme selbst entzieht Ihnen daher in keiner Weise Ihre Eigentumsrechte an der Wohnung.
Um das oben Geschriebene zusammenzufassen: Sie haben einen langen Weg vor sich. Ich halte es jedoch für unwahrscheinlich, dass Sie das Familienheim verlieren werden.
