Auf die relativ häufigen Fragen unserer Leser zum Verhältnis von Gebäude, Grundstück und Zufahrtsstraße antwortet Mgr. Hedvika Hartmanová.
„Vor zwei Jahren habe ich von meiner Mutter ein Wochenendhaus in einer Wochenendsiedlung geerbt. Wir haben festgestellt, dass die Zufahrtsstraße zur Siedlung im Eigentum einer Privatperson steht, die nun von uns eine Gebühr für deren Nutzung verlangt. Wie sollten wir vorgehen, damit die Zufahrtsstraße weiterhin genutzt werden kann?“
Ihr Fall ist sehr häufig. Zunächst sollte geklärt werden, ob die Zufahrtsstraße als sogenannte Zweckstraße geführt wird, wozu auch ein Feldweg zählen kann. Wenden Sie sich hierzu an die Straßenrechtsbehörde, die ein Verzeichnis der Zweckstraßen führt. Wird festgestellt, dass ihre Zufahrtsstraße offiziell als Zweckstraße eingetragen ist, können Sie diese weiterhin unentgeltlich nutzen.
Eine Zweckstraße entsteht unmittelbar durch das Gesetz, wobei eine der Voraussetzungen ist, dass der betreffende Weg über längere Zeit von einer nicht abgeschlossenen Zahl von Personen als Verkehrsweg genutzt wird. Die Zustimmung des Grundstückseigentümers, auf dessen Grundstück die Zweckstraße verläuft, wird in der Regel stillschweigend (konkludent) erteilt, das heißt, der Eigentümer akzeptiert, dass sein Grundstück von der Öffentlichkeit als Weg genutzt wird. Eine solche konkludente Zustimmung ist laut einem Urteil des tschechischen Verfassungsgerichts auch für künftige Erwerber des Grundstücks verbindlich.
Wenn die Zufahrtsstraße zur Wochenendsiedlung nicht als Zweckstraße geführt ist, können Sie sich an die zuständige Straßenrechtsbehörde wenden und die Feststellung einer öffentlich zugänglichen Zweckstraße beantragen. Dabei müssen Sie der Behörde nachweisen, welches rechtliche Interesse Sie und die anderen Eigentümer der Wochenendhäuser an der Feststellung der Zweckstraße haben. Stellt die Behörde fest, dass die Voraussetzungen erfüllt sind, entscheidet sie über die Zweckstraße. Sobald diese festgelegt ist, kann der Grundstückseigentümer, auf dessen Grundstück die Straße verläuft, nicht mehr eigenmächtig bestimmen, ob der Zugang zur Straße eingeschränkt wird.
Im Falle einer negativen Entscheidung der Straßenbehörde ist es erforderlich, mit dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks zu verhandeln und entweder einen Mietvertrag oder einen Vertrag über die Einrichtung einer Dienstbarkeit abzuschließen, der insbesondere das Recht auf Begehen, Befahren und Nutzung des Grundstücks als Weg umfasst. Im äußersten Fall kann der strittige Rechtsfall gerichtlich geklärt werden, was jedoch nicht empfohlen wird, da ein solches Verfahren mehrere Jahre dauern kann und das Ergebnis unsicher ist. Als weitere Lösung kommt selbstverständlich auch der Kauf des Grundstücks vom problematischen Eigentümer in Betracht, wobei in diesem Fall zu erwarten ist, dass der aktuelle Eigentümer einen unangemessen hohen Kaufpreis verlangt und versucht, die Situation zu seinem Vorteil zu nutzen.
Wir möchten auf einem verlassenen Grundstück, das an unseren Garten angrenzt, ein Familienhaus für unseren Sohn bauen. Der Nachbar weigert sich, das Grundstück zu verkaufen, bietet uns jedoch an, zu unseren Gunsten ein Erbbaurecht auf dem betreffenden Grundstück einzurichten. Was würde dies für uns bedeuten?
Der Kern des Erbbaurechts besteht darin, dass der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht als dingliches Recht auf seinem Grundstück zugunsten einer anderen Person, des Bauherrn, einräumt. Diese Person ist berechtigt, auf dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und genießt dafür dieselben Rechte wie ein Eigentümer, insbesondere das Recht, das Bauwerk einschließlich des Grundstücks zu nutzen. Das Erbbaurecht kann maximal für 99 Jahre eingeräumt werden und muss im Grundbuch eingetragen sein. Es kann vererbt, übertragen oder beispielsweise als Sicherheit für eine Hypothek verwendet werden. Spiegelbildlich gilt, dass das Grundstück auch bei einem Eigentümerwechsel weiterhin durch das Erbbaurecht belastet bleibt.
Das Erbbaurecht kann entweder gegen Entgelt oder unentgeltlich eingeräumt werden. Die Zahlung kann einmalig oder wiederkehrend in Form von monatlichen oder anderen Raten erfolgen. Bei wiederkehrender Zahlung kann zudem eine Inflationsklausel vereinbart werden, die eine künftige Erhöhung der Zahlungen ermöglicht.
Die Einräumung des Erbbaurechts bringt auch die Entstehung eines gegenseitigen Vorkaufsrechts zwischen dem Grundstückseigentümer und den Berechtigten aus dem Erbbaurecht mit sich. Möchten Sie das für Ihren Sohn errichtete Familienhaus später verkaufen, müssten Sie es zunächst dem Grundstückseigentümer zum Kauf anbieten, bevor es einer dritten Person angeboten werden kann. Das Vorkaufsrecht kann jedoch im Vertrag über die Einräumung des Erbbaurechts ausgeschlossen werden. Darüber hinaus können die Dauer des Erbbaurechts sowie alle weiteren Fragen, die während seiner Laufzeit im Zusammenhang mit der Ausübung entstehen, vertraglich geregelt werden.
Nach Ablauf der Dauer des Erbbaurechts wird der Eigentümer des Grundstücks Eigentümer des Bauwerks und zahlt dem Bauherrn bzw. dem Berechtigten aus dem Erbbaurecht eine Entschädigung in Höhe der Hälfte des Wertes des Bauwerks zum Zeitpunkt des Erlöschens des Erbbaurechts. Die Entschädigung kann auch in anderer Höhe vereinbart werden, beispielsweise zum Marktwert. Praktisch stellt das Erbbaurecht eine „schwächere“ Sicherung der Rechte am Grundstück dar als der Erwerb des Eigentums selbst. Es eignet sich insbesondere für temporäre Bauwerke, wie Wind- oder Solarkraftanlagen mit begrenzter Lebensdauer, oder für einfache Bauten in Gebieten, die etwa überflutungsgefährdet sind. Bei einem Familienhaus würde ich stets den Kauf des Grundstücks der Einrichtung eines Erbbaurechts vorziehen.