Einleitung
Die Geldkaution, die im Zusammenhang mit der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung in der Regel als „Mietkaution“ bezeichnet wird, ist in Mietverhältnissen ein gängiges Institut. Die Hinterlegung einer Mietkaution erfüllt vor allem zwei Funktionen. In erster Linie eine Sicherungsfunktion – ihre Hinterlegung motiviert den Mieter zur freiwilligen Erfüllung seiner Verbindlichkeiten (z. B. ausstehender Miete oder Schadensersatz) und gibt dem Vermieter gleichzeitig die Sicherheit, dass seine Forderungen beglichen werden. Daneben erfüllt die Mietkaution auch eine Ausgleichsfunktion. Der Vermieter hat das Recht, seine Forderung aus der geleisteten Mietkaution zu begleichen, falls seine Forderung nicht ordnungsgemäß und fristgerecht beglichen wird.[1] Vereinbaren die Vertragsparteien die Hinterlegung einer Mietkaution, darf deren Höhe zusammen mit einer gegebenenfalls vereinbarten Vertragsstrafe das Dreifache der monatlichen Miete nicht überschreiten.[2] Die hinterlegte Mietkaution wird dem Mieter vom Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt, wobei der Vermieter berechtigt ist, seine Forderungen gegenüber dem Mieter mit der Mietkaution zu verrechnen. Die hinterlegte Mietkaution muss dem Mieter daher nicht immer in voller Höhe zurückgezahlt werden. Auch im Falle einer Aufrechnung hat der Mieter jedoch gesetzlich Anspruch auf Zinsen auf die Mietkaution ab dem Zeitpunkt ihrer Hinterlegung, und zwar mindestens in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes. Die Höhe des Zinssatzes kann jedoch auch vertraglich anders vereinbart werden. Welche Höhe der Verzinsung können die Vertragsparteien vereinbaren und wie geht das Gericht vor, wenn die Vertragsparteien keine Vereinbarung getroffen haben?
Verzinsung der Mietkaution nach Gesetz und in der Praxis
Dem Mieter stehen gesetzlich Zinsen auf die Mietkaution vom Zeitpunkt ihrer Hinterlegung bis zu ihrer Rückzahlung zu, und zwar mindestens in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes. Der gesetzliche Zinssatz kann im Allgemeinen entweder durch eine Rechtsvorschrift festgelegt sein oder richtet sich nach den üblichen Zinsen, die für Verbraucherkredite verlangt werden, die Banken am Wohn- oder Geschäftssitz des Schuldners zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gewähren[3].[4] Da der Zinssatz für die bei der Vermietung einer Wohnung hinterlegte Mietkaution durch keine Rechtsvorschrift festgelegt ist, richtet er sich nach dem üblichen Zinssatz der Verbraucherkredite.
Die gesetzliche Bestimmung, die dem Mieter das Recht auf Zinsen auf die Mietkaution in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes einräumt, ist relativ zwingend. Das bedeutet, dass die Vertragsparteien eine eigene Regelung zur Verzinsung vereinbaren können, die jedoch die Rechte des Mieters nicht verkürzen darf.[5] Vereinbarungen, die die Rechte des Mieters einschränken, werden nicht berücksichtigt.[6]
Allerdings stellt nicht jede Vereinbarung mit einem Zinssatz, der unter dem gesetzlichen liegt, eine Einschränkung der Rechte des Mieters dar. Aus der Rechtsprechung des Stadtgerichts[7] geht hervor, dass es sich nicht um eine die Rechte einschränkende Vereinbarung handelt, wenn die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Betrag der geleisteten Mietkaution mit dem Zinssatz des Bankkontos des Vermieters verzinst wird, auf das die Mietkaution eingezahlt wird, sofern der Mieter dem konkreten Zinssatz im Vertrag ausdrücklich zugestimmt hat. Der so festgelegte Zinssatz (z. B. 0,01 % p. a.) muss bei weitem nicht die Höhe des von den Banken zum Zeitpunkt der Hinterlegung der Mietkaution angebotenen Zinssatzes (z. B. 4,9 % p. a.) erreichen, und dennoch ist die Vereinbarung (zumindest nach Ansicht des Stadtgerichts in Prag) verbindlich.
Sollten die Vertragsparteien jedoch vereinbaren, dass auf die geleistete Mietkaution überhaupt keine Zinsen anfallen, wird diese Vereinbarung nicht als verkürzend berücksichtigt.[8] In einem solchen Fall legt das Gericht im Falle der Einleitung eines Gerichtsverfahrens den Zinssatz in der Regel entsprechend der Höhe der Zinsen für Bankkredite fest, die zum Zeitpunkt der Hinterlegung der Mietkaution gewährt wurden.
Die Rechtsprechung zeigt, dass die Frage der Verzinsung der Mietkaution nicht einheitlich geregelt ist. Das Verfassungsgericht[9] hat bestätigt, dass sich die ordentlichen Gerichte bei der Festsetzung der Höhe der Zinsen auf die üblichen Zinssätze für Verbraucherkredite stützen können. Es räumte jedoch gleichzeitig ein, dass die Fachliteratur diese Frage als problematisch ansieht und dass es kein eindeutiges Kriterium für die Festlegung des Zinssatzes gibt.
Fazit
Es liegt im Vertragsfreiheitsrecht des Vermieters und des Mieters, die Art der Verzinsung und die Höhe des Zinssatzes für die hinterlegte Mietkaution zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung darf jedoch die Rechte des Mieters nicht verkürzen, bzw. kann in einem solchen Fall nicht berücksichtigt werden. Wenn die Vertragsparteien keinen Zinssatz vereinbaren oder die Vereinbarung nicht berücksichtigt wird, stützt sich das Gericht bei der Festsetzung auf den üblichen Zinssatz für Verbraucherkredite zum Zeitpunkt der Hinterlegung der Mietkaution.
In der Praxis warten Vermieter häufig ab, ob der Mieter am Ende des Mietverhältnisses Zinsen auf die Mietkaution einfordert. Es liegt jedoch im Interesse beider Vertragsparteien und ihrer Rechtssicherheit, die Art der Verzinsung und die Höhe des Zinssatzes für die hinterlegte Mietkaution im Mietvertrag im Voraus zu vereinbaren. Durch eine einfache Vereinbarung lassen sich Streitigkeiten und unnötige Gerichtsverfahren vermeiden. Dies gilt umso mehr, als die Gerichte keine einheitliche Vorgehensweise verfolgen und der Ausgang eines Rechtsstreits keineswegs eindeutig ist.
[1] Urteil des Obersten Gerichts vom 22. April 2020, Aktenzeichen 26 Cdo 2267/2019.
[2] § 2254 Abs. 2 des Gesetzes Nr. 89/2012 Sb., des Bürgerlichen Gesetzbuchs (im Folgenden „BGB“ genannt).
[3] Bei der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung wird der Zinssatz zum Zeitpunkt der Hinterlegung der Mietkaution zugrunde gelegt.
[4] § 1802 BGB.
[5] Urteil des Stadtgerichts Prag vom 18. Mai 2022, Aktenzeichen 62 Co 115/2022-169.
[6] § 2235 Abs. 1 BGB.
[7] Urteil des Stadtgerichts Prag vom 28. Mai 2025, Aktenzeichen 69 Co 164/2025-190.
[8] Urteil des Landgerichts Ústí nad Labem vom 23. Juli 2025, Aktenzeichen 10 Co 34/2025-49.
[9] Beschluss des Verfassungsgerichts vom 6. September 2022, Aktenzeichen II. ÚS 2257/22.