Úvod
Peněžitá jistota, v souvislosti s nájmem domu či bytu zpravidla označovaná coby kauce, je v nájemních vztazích běžným institutem. Poskytnutí peněžité jistoty plní zejména dvě funkce. Především funkci zajišťovací – její složení motivuje nájemce k dobrovolnému splnění dluhu (např. dlužného nájemného či náhrady škody) a zároveň pronajímateli dává jistotu, že dojde k jeho uspokojení. Vedle toho zastává poskytnutí jistoty i funkci uhrazovací. Pronajímatel má právo se z poskytnuté jistoty uspokojit, pokud jeho pohledávka nebude řádně a včas uhrazena.[1] Pokud si smluvní strany sjednají poskytnutí peněžní jistoty, nesmí její výše společně s případně ujednanou smluvní pokutou přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.[2] Složenou kauci (neboli jistotu) vrací pronajímatel nájemci při skončení nájmu, přičemž je oprávněn na kauci započíst své pohledávky vůči nájemci. Ne vždy tak musí být poskytnutá jistota nájemci vrácena v plné výši. I v případě započtení má však nájemce ze zákona právo na úroky z kauce od jejího poskytnutí, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Výše úrokové sazby však může být smluvně ujednána i jinak. Jakou výši úročení si mohou smluvní strany sjednat a jak soud postupuje, pokud tak strany neučinily?
Úročení jistoty ze zákona a v praxi
Ze zákona náleží nájemci úroky z jistoty od jejího poskytnutí až do jejího vrácení, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Zákonná sazba může být obecně buďto stanovena právním předpisem, nebo se určuje dle obvyklých úroků požadovaných za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy[3].[4] Jelikož sazba úroků z jistoty poskytované při nájmu bytu není žádným právním předpisem stanovena, určuje se dle běžné úrokové sazby.
Zákonné ustanovení stanovující právo nájemce na úrok z jistoty alespoň ve výši zákonné sazby je relativně kogentní povahy. To znamená, že si strany mohou ujednat vlastní úpravu úročení, která však nesmí zkracovat práva nájemce.[5] K ujednáním zkracujícím nájemcova práva se nepřihlíží.[6]
Ne každé ujednání s nižší úrokovou sazbou, než by byla ta zákonná, však představuje zkrácení práv nájemce. Z judikatury Městského soudu[7] vyplývá, že pokud si strany ujednají, že částka poskytnuté jistoty bude úročena úrokovou sazbou na bankovním účtu pronajímatele, na který bude jistota složena, nejedná se o zkracující ujednaní, pakliže nájemce s konkrétní výší úrokové sazby ve smlouvě výslovně souhlasil. Takto stanovená výše úrokové sazby (např. 0,01 % p.a.) zdaleka nemusí dosahovat výše úrokové sazby poskytované bankami v době složení jistoty (např. 4,9 % p.a.), a přesto bude (alespoň dle názoru Městského soudu v Praze) ujednání závazné.
Pokud by si však strany ujednaly, že se poskytnutá jistota nebude úročit vůbec, nebude k tomuto ujednání coby ke zkracujícímu přihlíženo.[8] V takovém případě, bude-li zahájeno soudní řízení, soud úrokovou sazbu zpravidla stanoví dle výše úroků z bankovních úvěrů poskytovaných ke dni složení jistoty.
Soudní praxe ukazuje, že otázka úročení jistoty není řešena jednotně. Ústavní soud[9] potvrdil, že obecné soudy mohou při stanovení výše úroků vycházet z obvyklých sazeb spotřebitelských úvěrů. Připustil však zároveň, že odborná literatura považuje tuto otázku za problematickou a že neexistuje jednoznačné kritérium pro určení úrokové sazby.
Závěr
Je ve smluvní volnosti pronajímatele a nájemce, jak si způsob úročení a výši úrokové sazby poskytnuté jistoty ujednají. Takové ujednání však nesmí zkracovat práva nájemce, resp. k němu v takovém případě nelze přihlížet. Pakliže si strany úrokovou sazbu neujednají, nebo se k ujednání nepřihlíží, vychází soud při jejím stanovení z obvyklé úrokové sazby spotřebitelských úvěrů ke dni složení jistoty.
Praxí pronajímatelů často bývá vyčkat, zda si nájemce na konci nájemního vztahu o úroky z jistoty řekne. Je však v zájmu obou smluvních stran a jejich právní jistoty si způsob úročení a výši úrokové sazby poskytnuté peněžité jistoty předem sjednat v nájemní smlouvě. Jednoduchým ujednáním lze předejít dohadům a zbytečným soudním sporům. Tím spíše, že soudy nemají jednotný přístup a výsledek sporu zdaleka není jednoznačný.
[1] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2267/2019.
[2] § 2254 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč.z.“).
[3] V případě nájmu domu či bytu se vychází z úrokové sazby ke dni složení jistoty.
[4] § 1802 obč.z.
[5] Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 18. 5. 2022, č. j. 62 Co 115/2022-169.
[6] § 2235 odst. 1 obč.z.
[7] Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 28. 5. 2025, č. j. 69 Co 164/2025-190.
[8] Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 23. 7. 2025, č. j. 10 Co 34/2025-49.
[9] Usnesení Ústavního soudu ze dne 6. 9. 2022, sp. zn. II. ÚS 2257/22.