Eine häufig gestellte Frage vieler Grundstückseigentümer mit einem Gebäude. Die Antwort ist manchmal nicht eindeutig und immer sehr individuell. Werfen wir einen nüchternen Blick auf die Vor- und Nachteile anhand von Fakten und realistischen Überlegungen.
Es müssen stets grundlegende Faktoren berücksichtigt werden: Welches Potenzial das ursprüngliche Haus für Umbauten bietet, ob es architektonischen oder historischen Wert besitzt, in welchem technischen Zustand es sich befindet und welche Kosten für Abriss sowie Abtransport des Materials vom Grundstück anfallen würden. Auch die subjektive Einstellung des Bauherrn darf nicht außer Acht gelassen werden – er kann an einem älteren Haus „einfach“ Gefallen finden, eine emotionale Bindung dazu haben oder dem Gefühl des Genius Loci Bedeutung beimessen. Ein solcher Ansatz kann manchmal – selbst auf Kosten höherer Ausgaben – die anderen Argumente überwiegen. Chatrné mládí.
Paradoxerweise kann ein Gebäude umso schlechter im zustand sein, je jünger es ist. Viele Häuser – stolz als Villen bezeichnet – aus der Nachkriegszeit oder der Zeit der Normalisierung wurden aus den Materialien errichtet, die gerade verfügbar waren. War genügend Zement vorhanden, wurde nicht gespart, sodass das Haus im Grunde bis heute unzerstörbar ist. Keine Seltenheit sind Häuser, die kaum ein Fundament besitzen und in denen in einem Stockwerk Schaumzement-Blöcke, Vollziegel auch benachbarten „Abbruchhäusern“, Flugasche – Gas – Silikatsteine sowie einige „Hightech“ – Lochziegel miteinander kombiniert wurden. Ein solches Gebäude verhält sich im Hinblick auf künftige Umbauten unberechenbar, sodass eine Entscheidung über einen Abriss naheliegt.
Ob man es mag oder nicht
Paradoxerweise stehen ältere Häuser aus Vollziegeln, Naturstein oder Lehmziegeln, mit Holzbalkendecken oder gewölbten Decken auf Stahltraversen, oft besser da. Solche Konstruktionen bergen nach Entfernung neuzeitlicher Anbauten in der Regel keine bösen Überraschungen, sodass die Entscheidung häufig davon abhängt, wie das Haus einem gefällt und wie es den Vorstellungen vom künftigen Wohnen entspricht. Ein älteres, gut erhaltenes Haus kann durch eine Renovierung seinen verlorenen Charakter zurückgewinnen und harmonisch in seine Umgebung eingefügt werden, während eine neuere Bauweise stärker modernisiert werden muss und dem Haus das Aussehen eines zeitgenössischen Neubaus verleihen kann. Es ist jedoch stets ratsam, diese Möglichkeiten mit Fachleuten zu besprechen – nicht nur mit einem Statiker, für den eine malerische Ruine eine berufliche Herausforderung darstellen kann. Vor allem ist es in solchen Fällen wichtig, einen Architekten zu konsultieren, der die räumlichen Möglichkeiten prüft und bei der Gestaltung des künftigen Hauses unterstützt.
Fazit
Das zuvor Gesagte ist in vielerlei Hinsicht miteinander verknüpft: Jedes Haus ist auf seine Weise ein Unikat, und ebenso individuell sind die Vorstellungen der Bauherren vom künftigen Ideal des Wohnens. Es sollte ein umfassender Blick auf die Eigenschaften des zukünftigen Gebäudes geworfen werden, auf die Situation vor Ort, wie es sich in das weitere Umfeld einfügt und auf die praktische Frage, wie es in ein paar Jahren sein wird, wenn die Kinder erwachsen sind. Konkrete Ergebnisse dieser Arbeit, wenn aus den Vorstellungen des Eigentümers, umgesetzt in ein durchdachtes Projekt, und der handwerklichen Arbeit der Bauleute aus einem hässlichen Entlein ein eleganter Schwan wird, können Sie an den Beispielen zu diesem Artikel sehen.
Zwei Häuser auf einem Grundstück
Im Zusammenhang mit dem neuen Bürgerlichen Gesetzbuch, das Eigentumsverhältnisse an Immobilien regelt, haben wir Rechtsanwältin Hedvika Hartmanová eine Frage eines unserer Leser gestellt.
„Ich habe ein Einfamilienhaus mit großem Grundstück und würde gerne ein zweites Haus für Verwandte auf dem Grundstück bauen. Wodurch ist der Bau des zweiten Hauses begrenzt – etwa durch den Bebauungsplan, den Zugang zum Grundstück usw.? Muss das neue Haus denselben Eigentümer wie das Grundstück haben, und wie lässt sich das rechtlich regeln?“
– L. Š., Příbram
Zuerst müssen Sie das örtlich zuständige Bauamt aufsuchen und prüfen, ob die geplante Nutzung des überschüssigen Grundstücksteils für den Bau eines Einfamilienhauses mit dem Bebauungsplan der Gemeinde im Einklang steht und welche Mindestgröße ein Baugrundstück für ein Einfamilienhaus haben muss. Ist die Antwort positiv und die Grundstücksfläche ausreichend, können Sie das überflüssige Grundstück mittels eines Vermessungsplans in das bereits bebaute Grundstück und das neu entstehende Grundstück aufteilen. Dabei müssen Sie auch den Zugang über einen Weg sicherstellen. Der Vermessungsplan unterliegt der Zustimmung des Bauamtes; ohne diese Zustimmung wird das Katasteramt die Aufteilung des Grundstücks nicht registrieren.
Seit dem 1. Januar 2014 gilt, dass Gebäude dem Grundstück gehören, also dem Eigentümer des Grundstücks. Daher ist es notwendig, das neu entstandene Grundstück für den Bau entweder zu verkaufen oder darauf ein Erbbaurecht zu begründen. Im Falle eines Verkaufs können im Kaufvertrag auch bestimmte Einschränkungen für den neuen Eigentümer festgelegt werden, etwa hinsichtlich eines Weiterverkaufs des Grundstücks oder der Nutzungseigenschaften des Gebäudes. Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht mit der Natur eines unbeweglichen Vermögensgegenstandes, jedoch zeitlich begrenzt (maximal 99 Jahre) und stellt die rechtliche Grundlage für die Errichtung eines Gebäudes auf einem Grundstück dar, das nicht Eigentum des Bauherrn ist. Es wird durch einen schriftlichen Vertrag begründet und im Grundbuch eingetragen.